Где можно купить элитное жилье на Балчуге?

Остров балчуг можно сравнить с уникальным, но пока не до конца обработанным драгоценным камнем в ожерелье элитного рынка недвижимости центра москвы: престижные рестораны, клубы и спа-комплексы, роскошные отели, высококлассные бизнес-центры, современные арт-кластеры и креативные городские пространства. и все это буквально в сотнях метров от кремля

Вот только предложение элитных жилых квадратных метров здесь пока ограничено, говорят риелторы, — высококлассные квартиры и апартаменты представлены только в четырех проектах.

Можно сказать, что элитным районом Балчуг стал еще в XV веке. Тогда территорию, которая в то время еще не была островом, занимали Государевы сады. «Если основная территория сад находилась прямо напротив Кремля, то западнее и восточнее ее стояли дворы слобожан, обслуживавших царев двор, причем самые богатые и обширные усадьбы находились в западной части. Там, в частности, была и усадьба главного царского садовника Аверкия Степановича Кириллова», — писал ранее в своих работах известный москвовед Сергей Романюк.

Еще один штрих, характеризующий историческую престижность района: в 30-е годы ХХ века здесь был возведен один из первых премиальных проектов советской эпохи — знаменитый Дом на набережной, предназначенный для высокопоставленных чиновников и творческой элиты. «Построенный по проекту Б. М. Иофана в стиле конструктивизма дом включал в себя магазин, спортзал, кинотеатр, клуб, прачечную, детский сад и ясли. То есть весьма широкий инфраструктурный набор даже для современных элитных проектов», — замечает управляющий партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов.

Золотой остров

Островом Балчуг стал после наводнения 1783 года. Стихия повредила устои Большого Каменного моста, и для ремонта требовалось отвести воды Москвы-реки. В 1784–1786 годах, как следует из материалов Сергея Романюка, их провели по старому руслу реки, в котором было много небольших озерков (отсюда название Озерковской набережной). «И тогда-то образовался Остров», — сообщал историк. Этот остров представлял собой изогнутую полоску земли протяженностью 4,5 км и шириной — в самом широком месте — 400 м, отделенную с одной стороны Москвой-рекой, с другой — Водоотводным каналом. На мосту через этот канал находится одна из лучших точек панорамного обзора в столице, c которой открывается вид практически на все знаковые объекты Москвы.

Название Балчуг, по версии известного москвоведа Сергея Романюка, может происходить от слова «балчук» — рыбный торг, привоз, базар. Здесь находился один из самых старых Москворецких мостов, а рядом — рынок. Опись 1669 года свидетельствует: «…едучи из города с живого Москворецкого мосту на левой стороне», на Балчуге находились Мясной, Калашный и Солодовый ряды из 40 лавок, а напротив — «идучи от живого моста по правую сторону» — стояли три «избы харчевни» и еще 52 лавки.

Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов

У Балчуга идеальное для элитного района местоположение. «С точки зрения рынка недвижимости район условно начинается от Стрелки (памятника Петру I) и простирается вплоть до Таганки. Часть застройки приходится на Софийскую набережную, с которой открываются прекрасные виды на Кремль и храм Христа Спасителя».

На Берсеневской набережной (по версии Сергея Романюка, получила название от слова «берсень» — крыжовник, которого раньше было в изобилии в Государевых садах, либо от прозвища боярина Ивана Беклемишева — Берсень), идущей от Стрелки по правому берегу Москвы-реки, в 1867 году была основана одна из самых известных кондитерских фабрик России «Эйнем», позднее ставшая «Красным Октябрем». Сегодня производство выведено за пределы Москвы, а территория и цеха после реконструкции превратились в одно из самых известных в столице креативных арт-пространств с ресторанами, клубами, коворкингами, выставочными площадками, творческими мастерскими художников и архитекторов. «Хотя изначально у застройщика — группы „Гута“ — были планы по созданию на месте бывшей шоколадной фабрики ареала элитного жилья», — дополняет Денис Попов.

«Красный Октябрь» был лишь одним из проектов, предусмотренных масштабными планами по реновации территории острова Балчуг. «В рамках комплексного проекта развития территорий, который в соответствующем постановлении московского правительства в 2003 году получил название „Золотой остров“, предполагалось строительство как жилых, так и коммерческих площадей высокого класса суммарной площадью около 600 тыс. кв. м. Однако эти глобальные планы так и не были осуществлены», — вспоминает директор департамента консалтинга международной брокерской компании Knight Frank Ольга Широкова.

Сейчас застройка Балчуга в основном представлена сталинскими жилыми домами, часть которых сдается под офисы. «Цена предложения в таком фонде завышена и не соответствует его качеству. При этом большим количеством высококлассных объектов остров Балчуг похвастать не может. Новых проектов из-за недостатка площадок под жилое строительство не так уж много», — замечает директор департамента продаж риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Павлова.

Директор департамента консалтинга Knight Frank Ольга Широкова

Однако интерес со стороны девелоперов к этой территории никогда не ослабевал. Балчуг всегда оставался желанным лакомым кусочком для девелоперов. уверяет. В разное время на территории острова были построены такие объекты, как бизнес-центры «Аврора Бизнес Парк» и Riverside Towers, отель «Балчуг Кемпински».

В 1998 году на Софийской набережной стартовал проект многофункционального комплекса «Царев сад», который затем стал одним из самых известных долгостроев столицы. Из-за имущественных и финансовых споров он был законсервирован более чем на десять лет, однако в 2104 году его нынешний владелец «Сбербанк Капитал» возобновил строительные работы. «Проект многофункционального комплекса предполагает освоение более 80 тыс. кв. м под апартаменты, офисы, wellness-центр и гостиницу. У проекта весьма сложная история, но локация автоматически ставит его в разряд перспективных», — говорит Денис Попов.

Лучше меньше, да лучше

Одни аналитики рынка недвижимости, по словам Дениса Попова, территориально привязывают Балчуг к Замоскворечью, другие — к Якиманке. Это два давно сложившихся элитных района с премиальной застройкой и развитой высококлассной инфраструктурой. При этом во всех случаях эксперты отмечают, что потенциально Балчуг вполне можно рассматривать как отдельный жилой luxury-кластер. «На острове Балчуг и в соседних районах можно оказаться буквально в эпицентре светской жизни: проводить досуг в клубах Fabrique Club Moscow, ICon club Moscow, Dewar’s Powerhouse, Gipsy и т. д.; ходить на ланч в дорогие заведения с высокой кухней — Novikov restaurant bar, Primitivo, бар GQ. Рядом расположены фитнес-клубы премиального уровня, например „Онегин“. Не очень далеко — ЦУМ со Столешниковым для люксового шопинга», — перечисляет инфраструктурные преимущества района Ольга Павлова.

Сегодня на острове Балчуг в активной стадии реализации находится четыре жилых объекта: • Balchug Residence (Садовническая ул., вл. 31); • Balchug Viewpoint (Садовническая наб., вл. 3–7); • Wine House (Садовническая ул., вл. 57); • ЖК «Клубный дом на Космодамианской» (Космодамианская наб., вл. 38, стр. 3).

Рядом с историческим зданием бывшего кригс-комиссариата, в котором когда-то служил Сергей Львович Пушкин — отец великого поэта, уже введен в эксплуатацию дом Wine House («Галс-Девелопмент»). Он построен на территории бывшего московского завода шампанских вин «Корнет» и включает в себя реконструированное историческое здание XIX века, в котором расположен 41 лофт-апартамент, и объект нового строительства, рассчитанный на 160 квартир и четыре апартамента. В октябре 2016 года комплекс полностью введен в эксплуатацию. «Стоимость квартир и лофт-апартаментов там начинается от 20–30 млн руб. за 50–60 кв. м», — уточняет Ольга Павлова.

Похожие ценники, по ее словам, и в ЖК «Клубный дом на Космодамианской»: 22 квартиры площадью 44–135 кв. м продаются по цене 519–632 тыс. руб. за «квадрат».

Другие два проекта — Balchug Residence и Balchug Viewpoint — принадлежат компании «Интеко». Balchug Viewpoint находится на Садовнической набережной, всего в 500 метрах от Кремля. Это многофункциональный комплекс переменной этажности, рассчитанный на 116 апарт-резиденций. «Локация и потрясающие видовые характеристики, а также привлекательная цена (от 407 тыс. руб. за „квадрат“) обеспечили Balchug Viewpoint очень высокий спрос — с начала старта продаж в четвертом квартале 2014 года реализовано более 50% объектов», — говорит Денис Попов.

Balchug Viewpoint находится на Садовнической набережной, всего в 500 метрах от Кремля

Особенный формат

В свою очередь Balchug Residence — единственное на острове предложение в формате квартала, состоящего из клубных домов. Такой формат, по словам Ольги Павловой, сейчас наиболее востребован на рынке элитной недвижимости. «Проживая в самом центре Москвы, владелец квартиры в клубном квартале испытывает полноценное ощущение уединенности и изолированности от столичной суеты», — объясняет риелтор.

Balchug Residence состоит из пяти особняков клубного типа, спроектированных архитектором с мировым именем — Хади Тегерани. «Спокойные современные формы, выразительный ритм огромных окон, отделка натуральным камнем придают комплексу исключительно респектабельный и монументальный облик. Входные группы оформлены в светлых тонах, в современном элегантном стиле: натуральный камень, перфорированный металл и большие витражи», — описывает внешний вид проекта Ольга Широкова из Knight Frank.

Balchug Residence — единственное на острове предложение в формате квартала, состоящего из клубных домов

В особняках представлено от 13 до 26 резиденций в каждом, некоторые имеют отдельный вход. В одном из корпусов помимо апартаментов разместятся кафе и офисные помещения с отдельным входом со стороны улицы. Внутри квартала расположен зеленый благоустроенный двор. «Стоимость резиденций начинается от 25 млн руб., а площади — от 57 кв. м. Отдельно хочу отметить пятый корпус — отдельный двухэтажный особняк площадью 800 кв. м, расположенный непосредственно на Раушской набережной. Он продается целиком, на рынке похожих предложений почти нет», — говорит Ольга Павлова.

Из окон некоторых апартаментов открываются виды на богатый памятниками остров Балчуг, Кремль, Никольскую и Георгиевскую церкви, на Москву-реку. На другой стороне Москвы-реки заканчивается строительство самого ожидаемого парка столицы — Зарядья, где будут зоны с искусственным микроклиматом и здание новой филармонии. «По соседству с Balchug Residence расположены модные рестораны и клубы Москвы, рядом — Пятницкая улица с десятками уютных ресторанов и баров на любой вкус и под любое настроение: от джаз-кафе „Эссе“ до известного ресторана скандинавской кухни Björn. Также недалеко — лучшие музеи Москвы, от Кремля до ГМИИ им. Пушкина и Третьяковской галереи», — характеризует район Ольга Широкова.

В целом средняя цена предложения квартир и апартаментов на острове Балчуг, по данным Contact Real Estate, сегодня составляет 503 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 37% ниже среднерыночного показателя. «При этом все комплексы находятся в высокой стадии строительной готовности. Здесь можно найти квартиры или апартаменты площадью от 44 кв. м до 363 кв. м, минимальный бюджет покупки составляет 21 млн руб., максимальный достигает 221 млн руб.», — уточняет Денис Попов.

В будущем предложение на Золотом острове, по его словам, должно пополниться несколькими объектами. Так, в феврале 2016 года был одобрен проект компании Capital Group, в рамках которого на участке общей площадью 1,4 га готовится строительство малоэтажного многофункционального комплекса, в него войдут отреставрированные архитектурные памятники и пешеходная зона протяженностью 150 м, соединяющая Болотную площадь и Софийскую набережную. «Планируется МФК на Софийской набережной, вл. 2. Как муниципальное жилье под патронажем правительства Москвы возводится комплекс на 81 квартиру на Садовнической набережной, д. 80/2. Строительство элитного комплекса предполагается на месте общежития по адресу Садовническая ул., д. 82, стр. 11. Компания Forum Properties планирует здесь построить клубный дом. Есть и другие проекты, выход которых пока не анонсирован, в том числе в рамках продолжения развития застройки «Красного Октября», — перечисляет перспективы района Денис Попов. В скором времени риелторы ожидают поступление в продажу лотов в уже упомянутом комплексе «Царев сад».

Где живут самые богатые люди мира? — Элитная недвижимость

Чаще всего состоятельные горожане живут на западе мегаполисов: в Лондоне это Вест-Энд, в Москве — западная часть города и загородной территории.

Во всех крупнейших столицах мира, будь то Москва, Лондон, Париж, Нью-Йорк или Токио, есть особые районы, стоимость жилья в которых в разы, а то и в десятки раз, превышает цены в других частях города. Главный фактор, влияющий на формирование таких элитных районов, — определенные природные условия, объясняют эксперты. Ветра на планете обычно дуют с запада на восток, поэтому во всем мире исторически сложилось так, что любые производства, фабрики, заводы, а также сервисные зоны больших городов располагаются на восточных окраинах, чтобы не загрязнять городской воздух. Этот же принцип используется при создании городских промышленных кластеров на воде — как правило, их размещают выше по течению, чтобы загрязненная вода не проходила через город. «Именно поэтому миллионеры и просто богатые люди в разных городах мира чаще всего живут на западе. В Лондоне это Вест-Энд, в Москве — западная часть города и загородной территории. И даже в границах ЦАО этот принцип работает: при прочих равных условиях жить, скажем, на Дорогомиловской престижнее, чем на Павелецкой или на Добрынинской», — говорит партнер международной брокерской компании Colliers International Владимир Сергунин.

В Лондоне, который, по данным консалтинговой компании Knight Frank, второй год подряд признается самым важным городом для ультрахайнетов (людей с состоянием от $30 млн), наиболее престижное и дорогое жилье расположено в районах Белгравия, Челси и Мейфер. Отдельно можно выделить район Аскот со знаменитыми скачками, посещаемыми королевской семьей, и гольф-полями. Там же неподалеку находится аэропорт Хитроу, где, как и во Внуково, расположен аэродром для частных и правительственных самолетов. По данным Colliers, средняя стоимость жилья в этих четырех районах начинается от 5 млн фунтов.

Район Челси, Нью-Йорк

В Нью-Йорке самое дорогое жилье сосредоточено на Манхэттене, причем большая часть элитных проектов сконцентрирована в районах Центрального парка и Пятой авеню — здесь находятся самые известные галереи, театры, магазины, а также офисы крупнейших международных компаний, сотрудники которых часто селятся рядом с работой. Престижными считаются также районы Сохо, Трайбек, в меньшей степени Мидтаун, отмечают брокеры.

В Париже привлекательным для богатой публики считается 6-й квартал (Сен-Жермен), 7-й (Эйфелева башня, Марсово поле), 8-й (Триумфальная арка, Елисейские поля, церковь Мадлен, площадь Согласия) и 16-й округ (Трокадеро), то есть районы исторического центра со сложившейся атмосферой и развитой инфраструктурой. При этом старые элитные места с более или менее однородным составом населения испытывают дефицит предложения.

Марсовое поле, Париж

Ответом на это стало возникновение новых жилых зон: районы, которые ранее не были привлекательными для богатых покупателей, меняются, там создаются новые кластеры сначала бизнес-, а затем и премиум-класса. Эти процессы в каждом крупном городе происходят одинаково: на месте промышленных зданий появляются новые кварталы, модные студии, апартаменты. Конечно, обладателей больших состояний эти районы, скорее всего, не привлекут, но молодую публику и арт-богему — вполне. «Для создания новой «дорогой локации» в любом городе должны соблюдаться несколько условий, — говорит Владимир Сергунин. — Первое: тяготение локации к западному направлению. Перестройка промзоны под жилье на востоке Москвы, Лондона, Парижа или Токио не даст городу новый премиальный квартал, а только эконом. Второе: район должен быть достаточно озелененным. Третье: обязательна хорошая транспортная доступность. Четвертое: наличие приемлемого, немаргинального социального окружения. Арт- или студенческое окружение вполне подойдет. Пятое: близость района к элитным школам или высшим учебным заведениям».

Так, в Лондоне потенциально привлекательными можно считать районы севернее Гайд-парка, а в Москве — промышленные территории за Шелепихинским мостом, по другую сторону Москвы-реки, расположенные напротив ММДЦ «Москва-Сити» с одной стороны, и примыкающие к Филевскому парку — с другой. По мнению брокеров, менее чем через 10 лет здесь будет один из самых комфортных и престижных районов Москвы. В пользу этого говорит благоприятная экологическая обстановка, развитая инфраструктура и близость к центру города.

Сегодня самое дорогое жилье в российской столице расположено в районах Остоженки и Патриарших прудов: здешние цены сопоставимы с ценами в Нью-Йорке, на Манхэттене — порядка $24-27 тыс. за кв. м, по данным Knight Frank. При этом цены на дома, расположенные друг напротив друга в одном переулке, могут отличаться вдвое. В отдельных случаях стоимость квадратного метра может превосходить $40 тыс. — такие дома есть и на Патриарших (в Гранатном переулке), и на Манхэттене, где особенно высоко котируются квартиры в фешенебельных новостройках с видом на Централ-парк. Районы Плющиха и Полянка по ценам сопоставимы с нью-йоркским Бруклином — $15-16 тыс. за «квадрат».

Патриаршие пруды

Остоженку можно сравнить с 16 округом Парижа со средней ценой на элитное жилье $24 тыс. за кв. м. Однако, отмечают в Knight Frank, следует учитывать, что на Остоженке за эту цену можно приобрести квартиру в современном доме с полной инфраструктурой, тогда как в Париже это будет историческое здание без паркинга — в центре города исключительно мало объектов нового строительства, потому что почти все здания в историческом центре города являются памятниками, охраняемыми ЮНЕСКО, и снос их невозможен, а реконструкция весьма затруднена из-за необходимости сохранения элементов архитектуры.

«Если проводить параллели между Москвой и Лондоном, то район Арбат можно сравнить с Ноттинг Хиллом, который также облюбовали для проживания представители творческой интеллигенции, однако, хотя по духу эти исторические центральные районы и близки, цены в британской столице сейчас превышают арбатские более чем в два раза», — говорит директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина.

Продажа элитного жилья: как девелоперы создают «золотые мили»

Рынок столичной недвижимости премиум-класса по-хорошему консервативен, здесь сложно найти недооцененный район. все зависит от меняющихся потребительских предпочтений или таланта девелоперских компаний, которые вкладывают миллионы долларов в превращение тихих и неприметных локаций в «золотые мили».

Принято считать, что недвижимость премиум-класса сосредоточена внутри Садового кольца. Это, как правило, давно всем знакомые районы в историческом центре Москвы, которые известны любому обладателю заветного миллиона долларов в кошельке. «Для того чтобы искушенный покупатель элитного жилья обратил внимание на новую локацию, девелоперам мало выбрать площадку — им надо еще вложить огромное количество денег в ее раскрутку. Без этого звезды на небосклоне элитной недвижимости не зажигаются». По мнению представителей риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»), еще один надежный подход к раскрутке новой локации — создание внутри нее знакового объекта, который становится своеобразным магнитом для девелоперов и состоятельных покупателей. И наконец, как считают специалисты девелоперской «Группы ПСН», есть старый добрый, проверенный временем метод: найти дом мечты в уже сложившихся районах внутри Садового кольца, которые стабильно входят в топ-10 на протяжении долгих лет.

Маркетинговая круговерть

Самый яркий пример девелоперской раскрутки — район Остоженки, известный всем как «золотая миля». «Начиная с 2000-х годов этот район получил бурное развитие, и буквально за пять лет на Остоженке было построено более 50 роскошных клубных домов. „Золотая миля“ стала своего рода брендом для основного девелопера района и была раскручена как одно из самых фешенебельных мест Москвы», — напоминает директор департамента розничных продаж девелоперской «Группы ПСН» Екатерина Тейн.

Кстати, по своему географическому положению «золотая миля» относится к Хамовникам. Феномен Хамовников еще и в том, что в последние несколько лет во многом благодаря маркетинговым усилиям застройщиков «выстрелила» и часть этого престижного района, расположенная за Садовым кольцом, — Плющиха, Пироговские улицы, Комсомольский проспект, отмечают риелторы.

Алексей ТрещевДиректор по городской и загородной недвижимости Knight Frank

Главным стимулом для привлечения новых девелоперов и активного строительства элитного жилья в хамовниках директор по городской и загородной недвижимости knight frank алексей трещев считает программу вывода промзон.

На территории промзон появился ряд элитных комплексов и целых кварталов, напоминает Трещев. Среди них ЖК Knightsbridge Private Park («Хлебозавод № 6»), «Садовые кварталы» («РТИ-Каучук»), «Литератор» (Экспериментальный завод напитков (пивной завод)), «Grand de luxe на Плющихе» (снесенные дома и детский сад), Barrin House (фабрика «Моснитка») и др.

Элитным и востребованным район делают соответствующие жилые комплексы, уверены специалисты из «Магистрата». «Мы и сами поучаствовали в раскрутке Хамовников. Никто не думает о конкретном месте, пока там не появляется достойный проект, расположение начинают ценить через характеристики объекта», — рассказывает директор департамента маркетинга компании «Магистрат» Ольга Денисова. Эксперт приводит в пример объект «Садовые кварталы», который сегодня занимает четверть рынка элитного жилья в Москве.

Элитный жилой комплекс «Садовые кварталы»

Хамовники стремительно превратились в элитный район исторического центра Москвы. Однако сегодня эта локация слишком плотно застроена и перенасыщена объектами, считают эксперты из «Группы ПСН».

«Предполагаю, что в ближайшее время в этом районе может возникнуть транспортный коллапс, поскольку объемы застройки здесь превышают объем, необходимый для комфортного проживания. К тому же на одну семью в элитных домах Хамовников предусмотрено до трех машино-мест», — говорит Екатерина Тейн.

По мнению Алексея Трещева, у этой части района Хамовников сложился имидж среды для комфортного семейного либо эпизодического проживания. С учетом перспектив строительства в районе развитие продолжится.

Несмотря на некоторые объективные недостатки, связанные с активной застройкой Хамовников, эксперты, рекомендуют покупать здесь недвижимость, так как с годами она будет только дорожать.

Сити-зависимость

Красная Пресня — очередное подтверждение тезиса о том, что всего один, но знаковый объект может определять будущее целого района. «Москва-Сити — единственный элитный объект района Пресни. Однако он достаточно сложен по своим строительным характеристикам и нерентабелен в эксплуатировании», — сомневается в будущем этой локации Екатерина Тейн.

В рейтинге «Топ-10 по спросу» компании «Магистрат» Пресня занимает восьмое место. Но это, по мнению специалистов, связано со сравнительно малым количеством предложения.

По информации аналитиков Knight Frank, точка притяжения Пресни — Москва-Сити. В целом это уже вполне раскрученная локация, где предлагаются апартаменты в небоскребах. Но потенциал развития у этой зоны еще есть, чего не скажешь о Патриарших прудах, считают эксперты компании. «В одной из наиболее известных и имиджевых зон Москвы практически нет свободных участков под новую застройку. Поэтому возможности пополнения рынка связаны преимущественно с точечной реконструкцией», — уверен Алексей Трещев.

Наиболее перспективная часть Пресни находится все же за пределами Садового кольца, предполагают аналитики Knight Frank. Здесь много промзон, которые потенциально могут быть застроены качественным жильем, в том числе высокобюджетным, прогнозируют эксперты и приводят примеры новых проектов: «Резиденция «Монэ», «Рассвет» и др. «В Пресненском районе есть очень любопытные и качественные проекты. Например, ЖК Red Side, расположенный в промзоне Звенигородского шоссе», — добавляет Ольга Денисова.

Прошлый век

Именно личные рекомендации наверняка помогут будущим владельцам жилья на Арбате и Тверской. Эти районы считались элитными еще в прошлом веке, но и в наше время, по мнению представителей «Группы ПСН», купить квартиру здесь не так просто, как кажется.

Екатерина ТейнДиректор департамента розничных продаж девелоперской «Группы ПСН»

С точки зрения расположения районы тверской и арбата идеально подходят под описание элитного продукта. однако в последнее время в этих локациях практически ничего не строится, и предложение состоит в основном из старых архитектурных особняков. современный клиент, как правило, ориентируется на новостройку.

На Арбате и Тверской, по данным компании «Магистрат», сосредоточено порядка 12% и 4% от всего предложения на рынке элитного жилья соответственно. В основном это объекты реконструкции, так как площадок под новое строительство здесь практически не осталось. Более того, по словам Ольги Денисовой, в этих новостройках не более 10–12 квартир. И уходят они очень быстро или же вовсе не поступают в открытую продажу. Поэтому доля продаж на первичном рынке минимальна, добавляет эксперт.

«Арбат и сегодня остается одним из самых востребованных районов и традиционно входит в пятерку самых дорогих. Здесь продолжается активный девелопмент, как новое строительство, так и реконструкция», — подчеркивает Алексей Трещев. По словам Екатерины Тейн, на Арбате очень много тихих переулков, аллей и парков, превосходно подходящих для семейного проживания, там прекрасная детская инфраструктура.

По мнению экспертов, Тверская в сравнении с Арбатом имеет чуть меньше плюсов. «Одна из главных сложностей — это высокая транспортная загруженность. Но обычно покупатели, стремящиеся жить в этой локации, осознают, что Тверская — это главная улица столицы, поэтому понимают трудности, с которыми могут столкнуться», — говорит Екатерина Тейн.

По мнению экспертов, Тверская в сравнении с Арбатом имеет чуть меньше плюсов. «Одна из главных сложностей — высокая транспортная загруженность. Но обычно покупатели, стремящиеся жить в этой локации, осознают, что Тверская — это главная улица столицы, поэтому понимают трудности, с которыми могут столкнуться», — говорит Екатерина Тейн.

Теневые лидеры

Более 75% всех продаж столичного жилья премиум-класса, по информации «Магистрата», сегодня приходится на Хамовники, Замоскворечье и Якиманку. «Особенно быстро набирает популярность район Замоскворечья. С точки зрения транспортной доступности, близости к центру и инфраструктурной насыщенности район практически безупречен», — говорит Екатерина Тейн. «Группа ПСН» строит здесь два объекта: элитный жилой квартал I’M и комплекс элитных особняков «Полянка/44».

Элитный квартал I’M

Алексей ТрещевДиректор по городской и загородной недвижимости Knight Frank

Когда говорят о том, что сегодня в москве негде строить высокобюджетное жилье, это не всегда корректно. места для застройки есть, другое дело, что площадки эти зачастую сложные, требующие долгих согласований, вывода существующих строений, перевода земли.

По его мнению, помимо небольших точечных объектов, есть перспективные площадки, предполагающие строительство высококлассного жилья на Софийской набережной, на Пресне, в Басманном районе.

Учитывая, что к жилью премиум-класса выдвигаются более мягкие требования, в том числе по географии, в ближайшее время неплохие перспективы развития, по мнению Ольги Денисовой, появятся у локаций, находящихся в том числе и за пределами ЦАО. Например, комплекс апартаментов «Большевик» в Беговом районе, «Воробьев дом» в Раменках, жилой дом «Аристократ» в Можайском районе, «Дыхание» в Тимирязевском или Egodom в Алексеевском.

Покупка элитного жилья в Москве: как развитие городской среды влияет на элитное жилье

В последние пять лет в Москве был запущен целый комплекс программ по благоустройству городских территорий. Для элитного жилья это не только улучшило позиции существующих кластеров, но и создало предпосылки для появления новых премиальных районов.

Впрочем, риелторы уточняют, что непосредственно во время работ по благоустройству улиц жильцам дорогих домов придется временно смириться с некоторыми неудобствами. Облик российской столицы в последние годы заметно изменился в лучшую сторону — появились благоустроенные пешеходные улицы, реконструируются набережные, облагораживаются скверы и парковые зоны, территории бывших заводов и фабрик превращаются в современные креативные пространства, улучшается транспортная инфраструктура.

Под новым ракурсом

Сегодня в столице реализуется целый ряд проектов, направленных на создание комфортной, экологичной и умной урбанизированной среды: реновация промзон, благоустройство набережных Москвы-реки, программы «Моя улица», «Миллион деревьев», «Парк по месту жительства». В 2016 году в столице, по официальным данным мэрии, благоустроено более 50 улиц и центральных площадей, в разных районах Москвы обустроено более 200 парков, завершилось благоустройство набережной в Лужниках, где появилось комфортное пространство для прогулок и занятий спортом. В городе высажены сотни тысяч новых деревьев и кустарников, благодаря чему столица стала одним из самых зеленых мегаполисов мира.

Для элитного жилья комфортная окружающая среда — одно из главных условий для позиционирования в высокобюджетном сегменте. Усовершенствование городских территорий делает фешенебельные районы в центре еще более престижными. Премиальные жилые кластеры, по мнению руководителя отдела продаж департамента жилой недвижимости риелторской компании Penny Lane Realty Ильи Прогоннова, очень сильно выигрывают от соседства с новыми расширенными и эстетически усовершенствованными пешеходными зонами. По его словам, городская среда в Москве меняется в русле современных мировых трендов. «Думаю, очень позитивно оценили бы эти перемены экспаты. Сейчас, увы, их количество в Москве поубавилось. Но если экономическая и политическая ситуация улучшится и иностранцы вернутся в Россию, то предположу, что их впечатлит обновленная историческая часть города. И они станут в определенной мере формировать спрос на дорогое жилье», — прогнозирует Илья Прогоннов.

Премиальные жилые кластеры

Если раньше ЦАО, как отмечает директор департамента маркетинга компании «Магистрат» (ГК «Интеко») Ольга Денисова, воспринимался профессионалами рынка недвижимости, скорее, как эпицентр деловой жизни мегаполиса, то после благоустройства улиц здесь значительно увеличилось количество уютных районов, привлекательных для жизни. И, соответственно, повысился спрос на дорогое жилье.

Ольга ДенисоваДиректор департамента маркетинга «Магистрат»

«Старинные улицы Москвы на глазах преображаются, активно ведется озеленение столичного центра. За последние шесть лет в городе было в целом высажено порядка 4 млн деревьев и кустарников. В частности, на Тверской улице была возрождена аллея лип. Это положительно сказывается на спросе на элитное жилье «семейного формата».

Городское комплексное развитие положительно влияет на элитный сегмент, подтверждают в пресс-службе девелоперской компании «Лидер Инвест»: «Благоустройство общественных и прогулочных зон обеспечивает дополнительную привлекательность центральных районов среди покупателей элитного жилья». Однако в компании уточняют, что в условиях, когда большие пространства в центре отдаются пешеходам, для элитных домов крайне важным становится наличие подземных паркингов, поскольку стихийные парковки вдоль центральных улиц стали исключены.

Генераторы новой «элитки»

По мнению директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александра Шибаева, происходящие в центральной части столицы изменения городской среды в ближайшем будущем могут привести к появлению новых качественных объектов элитной недвижимости. «Фактически мы ожидаем, что наибольшим потенциалом для развития премиального сегмента жилья в связи с городским благоустройством обладает Замоскворечье. Именно этот субрынок может в перспективе занять лидирующие позиции на рынке «элитки» по предложению», — считает Александр Шибаев.

В один ряд с Замоскворечьем по потенциалу развития управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин ставит районы Хамовники и Якиманка. С ним соглашается Ольга Денисова из «Магистрата». «В частности, благоустройство Фрунзенской и Новодевичьей набережных очень благоприятно сказалось на конъюнктуре элитного рынка в Хамовниках. Также в районе на месте бывших промзон появились объекты современной инфраструктуры, рестораны, художественные галереи, шоу-румы, модные лофт-территории. Хамовники привлекают покупателей элитного жилья не только хорошей экологией, но и комфортным городским пространством. Спрос на квартиры здесь стабильно высок, что мы и наблюдаем в нашем комплексе клубных домов «Садовые кварталы», — отмечает риелтор.

«Садовые кварталы»

При этом Дмитрий Халин отдельно подчеркивает роль появившихся на месте бывших заводов и фабрик деловых кварталов с креативными концепциями, рядом с которыми строятся элитные жилые проекты (или даже входят с ними в единый комплекс). «Новые элитные районы очень часто формируются там, где располагаются деловые зоны, в которых сосредоточены так называемые «новые генераторы богатства», например, финансовые или IT-компании и пр.», — продолжает Дмитрий Халин. По его словам, во всех ключевых районах, где сейчас активно развивается сегмент элитного жилья, есть такие кварталы. К примеру, «Красная роза», «Московский шелк» и «Луч» в Хамовниках, «Красный Октябрь» и «Голутвинская слобода» в Замоскворечье.

Впрочем, благоустройство и развитие современной инфраструктуры способствует появлению новых премиальных ареалов не только в центре Москвы, но создает предпосылки для формирования новых ареалов элитной недвижимости за границами Садового кольца.

Дмитрий ХалинУправляющий партнер Savills в России

«Благодаря улучшающейся городской среде локация премиального жилья расширилась далеко за пределы исторического центра. Новыми центрами притяжения для элитных проектов становятся благоустроенные в последние годы парки и набережные, обновленные и озелененные улицы за периметром ЦАО»

В перспективе, как считает Илья Прогоннов, развитие городских пространств на периферии Москвы с учетом дефицита парковочных мест в центре приведет к тому, что элитные районы начнут «мигрировать» уже за Третье транспортное кольцо, — к примеру, на юго-запад или север столицы, которые уже сейчас считаются престижными направлениями.

Хамовники

Замоскворечье

Якиманка

Новостройки района:
Knightsbridge Private Park,
«Садовые кварталы»
Новостройки района:
Balchug Viewpoint,
Balchug Residence, I’M
Новостройки района:
«Полянка/44»
Средняя цена:
580–1200 тыс. руб./кв. м
Средняя цена:
380–510 тыс. руб./кв. м
Средняя цена:
670 тыс. – 1 млн руб./кв. м
Благоустройство общественных территорий

Из мероприятий, проведенных в 2016 году в районе Хамовники, отдельно стоит отметить завершение благоустройства парковочных мест. Все платные парковки, строительство которых было запланировано на этот год, уже готовы. Из будущих работ в данном районе мы выделяем озеленение, ландшафтное освещение и другие виды благоустройства, запланированные на территории храма Христа Спасителя. Подрядчику предстоит разработать проектные решения по устройству скульптур, фонтанов на рекреационной территории, озеленение с учетом сезонности, а также по устройству ландшафтного освещения.

Благоустройство общественных территорий

Пожалуй, самым большим преимуществом в рамках инфраструктурной составляющей проектов является непосредственная близость рекреационной зоны — Москвы-реки.

Отдельно стоит отметить работы по благоустройству территории района, осуществленные в 2016 году, а именно: озеленение района. Например, более 1100 новых зеленых насаждений появилось в центральных районах Москвы, в том числе и в Замоскворечье. Так, на территории района, в Черниговском переулке, зимой 2016 года высажены клены четырех сортов. Кроме того, здесь появилась виргинская черемуха — устойчивая к морозу и засухе порода деревьев. За осенний период в округе появилось 724 новых дерева и свыше 31 тысячи кустовых зеленых насаждений.

Благоустройство общественных территорий

Приятной новостью для жителей района Якиманка стало решение о проведении работ по благоустройству Кадашевской и Якиманской набережных. Так, победивший подрядчик выложит новое гранитное и асфальтобетонное покрытие на набережных, установит бордюры, высадит газон и озеленит прилегающую территорию. По предварительным подсчетам, здесь появится примерно 3000 новых кустарников и деревьев.

Деловая зона района:
бизнес-центр «Красная роза», где располагается штаб-квартира компании «Яндекс», офисы компаний Systematica Business Software, JetSmarter, Regus, «Калашников», Русский Tорговый Банк.
Деловая зона района:
бизнес-центры в районе Павелецкой: головные офисы крупнейших компаний и банков — Роснефти, Тюменской нефтяной компании, РОСНО, Транснефти, «Алросы», Ernst & Young (EY), Jones Lang LaSalle (Jll), Nestle.
>Деловая зона района:
бизнес-центр «Голутвинская слобода», «Имперский дом», бизнес-парк «Красный октябрь».
На территории района расположены 22 общеобразовательные школы и 16 детских садов.На территории района расположены 20 общеобразовательных школ и 10 детских садов.На территории района расположены 6 общеобразовательных школ и 4 детских сада.
Станции метро:
«Кропоткинская», «Парк культуры», «Фрунзенская», «Спортивная», «Воробьёвы горы», «Лужники» (МЦК).
Станции метро:
«Новокузнецкая»,  «Павелецкая», «Добрынинская», «Третьяковская», «Серпуховская».
Станции метро:
«Октябрьская» и «Полянка».

Сам не плошай

Девелоперы, реализующие проекты элитной недвижимости, по словам Дмитрия Халина, ни в коем случае не должны рассчитывать лишь на то, что город или владельцы соседних проектов сделают все за них. «Застройщики обязательно должны активно участвовать в благоустройстве города. Скажем, привлекая в свои проекты ведущих ландшафтных архитекторов. Сейчас правила игры на рынке диктует покупатель, для которого важен не только комфорт, но и эстетическая сторона проекта», — говорит эксперт. В качестве примера он приводит ЖК «Полянка/44», где будет создан просторный зеленый сад с ландшафтным дизайном от специалистов компании Gillespies.

ЖК «Садовые кварталы»

А в проекте «Садовые кварталы» предусмотрено создание живописного пруда и парковой зоны. «В центре комплекса будет создан зеленый оазис с собственным прудом, парковой зоной, ресторанами и магазинами. Рядом с прудом будет расположен общественный центр. К центральной площади ведут шесть пешеходных бульваров, которые летом будут утопать в зелени. В целом зеленые насаждения займут более половины площади. Рядом с центральной парковой зоной будет построена школа с двумя спортивным залами и бассейном», — описывает преимущества комплекса Ольга Денисова.

Она также добавляет, что застройщики, проекты которых расположены в исторических зонах, где город в своих планах делает на развитие и благоустройство особенный акцент и предъявляет повышенные требования, просто обязаны им соответствовать. В качестве примера она приводит проекты Balchug Viewpoint и Balchug Residence, которые реализуются в практически закрытом для застройки районе острова Балчуг, часть которого относится к заповедной территории «Ансамбль Московского Кремля». Проект благоустройства Балчуга разработало бюро известного архитектора Сергея Скуратова — остров будет пересекать новая пешеходная зона от Лаврушинского переулка до Софийской набережной. «Оба наших жилых проекта были разработаны при участии мэтра мировой архитектуры Хади Тегерани, и большое внимание его команда уделила именно концепции благоустройства территории», — говорит Ольга Денисова. Здание комплекса апарт-резиденций Balchug Viewpoint композиционно решено в виде замкнутого многоугольника переменной этажности с уютным зеленым и безопасным внутренним двором. Клубные особняки Balchug Residence также выделяет уютная зеленая и благоустроенная территория.

В перспективе рядом также появится современный парк «Зарядье» на площади 13 га. Концепция этого проекта предусматривает расширение пешеходной части Москворецкой набережной. Москворецкий мост станет частично пешеходным и свяжет «Зарядье» с пешеходной зоной в Замоскворечье. «Идея сделать центр Москвы пешеходным воплощается у нас на глазах — от парка можно пройти по Крымской набережной, Бульварному кольцу, Красной площади и насладиться красотой Москвы», — продолжает Ольга Денисова.

Временные трудности

Впрочем, риелторы отмечают, что в определенном смысле работы по благоустройству все же могут негативно влиять на элитное жилье, — это касается непосредственно периода проведения самих работ. «Все, скажем, понимают, что развитие транспортной инфраструктуры, строительство развязок, эстакад, перехватывающих парковок и пр. необходимо для города. Но это может привести к временному снижению спроса в окружающих новостройках», — отмечают в пресс-службе «Лидер Инвест». При этом уточняют, что центра города это уже почти не касается, поскольку основные работы по реконструкции транспортных коммуникаций здесь уже завершены.

С другой стороны, как замечает Александр Шибаев, если в момент продажи квартиры в районе происходит благоустройство (тротуаров, набережных, проезжей части), то у продавца есть хорошая возможность обрисовать потенциальному покупателю все преимущества, которые принесет реконструкция. «К примеру, масштабная реконструкция центральных улиц города негативно сказалась на стоимости аренды стрит-ритейла в моменте, однако в перспективе это может повлиять на небольшой рост цен в сегменте элитного жилья», — говорит эксперт. При этом он уточняет, что прямой зависимости между стоимостью жилья и благоустройством внешней инфраструктуры обычно не прослеживается. Однако такие мероприятия могут иметь отложенный эффект влияния на рынок.

Что касается цен, то, как говорит управляющий партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов, благоустройство общественных пространств в сегменте элитного жилья добавляет около 10-20% к стоимости квадратного метра.

Элитная революция: как изменились карты дорогих районов Москвы за 20 лет

Рынок элитной недвижимости начал зарождаться в москве в начале — середине 90-х годов прошлого века на уровне единичных проектов, в них девелоперы закладывали свое понимание дома мечты.

За 20 лет «элитка» превратилась в отдельный полноценный сегмент столичного рынка недвижимости, который занял новые локации и вышел за пределы Садового кольца.

Первые ласточки

Первые проекты, позиционируемые участниками рынка как элитные, клубные или эксклюзивные, появлялись в 1992–1997 годах на Остоженке (ЖК «Опера Хаус» на ул. Остоженка, 25, и дом в Молочном пер., 11), на Патриарших прудах (реконструкция дома в Ермолаевском пер., 5), на Арбате (ЖК «Груббер Хаус» на Новом Арбате, 29). Первым районом, который в Москве назвали элитным, стала Остоженка — именно здесь девелоперы в эпоху становления премиального рынка жилья начали проявлять повышенную активность. «В начале 2000-х годов район Остоженки стали называть „золотая миля“. За пять лет на „золотой миле“, одной из самых престижных локаций столицы на первое десятилетие нового века, было построено более 50 клубных домов класса люкс», — вспоминает директор департамента розничных продаж «Группы ПСН» Екатерина Тейн.

Однако, считает риелтор, при всей своей популярности Остоженка по престижности уступала другому элитному району — Патриаршим прудам, где объем строительства был гораздо меньше, но который в середине нулевых годов стал наиболее респектабельной премиальной локацией благодаря строительству двух самых дорогих домов в России — «Гранатный, 6» и «Гранатный, 8».

Помимо Остоженки и Патриарших, первыми «классическими» элитными районами Москвы, по словам директора департамента маркетинга риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольги Денисовой, стали Арбат и Тверской — районы в историческом центре Москвы, недалеко от Кремля. При этом у застройщиков — пионеров элитного рынка, как говорит директор по развитию департамента городской недвижимости компании Point Estate Алексей Сидоров, поначалу не было четкого понимания, как нужно строить элитные дома, чем они отличаются от домов улучшенной планировки и где должны располагаться.

Алексей СидоровДиректор по развитию департамента городской недвижимости компании Point Estate

Первые элитные проекты возникали, если можно так выразиться, спонтанно — девелоперы прощупывали почву, искали районы, где элитные объекты будут пользоваться спросом. в итоге в некоторых районах такая застройка прижилась, и они считаются элитными до сих пор, а другие выбыли из числа престижных.

Элитная экспансия

Со временем практически все свободные и пригодные для нового строительства и реконструкции площадки в самом центре столицы были освоены. «Сейчас в районах, ставших первыми на элитном рынке, осталось совсем немного предложений», — замечает Ольга Денисова. Поэтому постепенно предложение и спрос, по ее словам, сместились в районы ближе к Садовому кольцу, а впоследствии вышли за его границы — девелоперы начали искать и апробировать для «элитки» новые территории.

В частности, с 2008 года премиальный сегмент жилья активно развивается в Хамовниках. Примерно в это же время появляется еще один новый элитный район — «серебряная миля» (окрестности Плющихи). «Локация начала активно застраиваться люксовыми проектами с большими площадями, Хамовники быстро получили статус нового элитного района», — отмечает Екатерина Тейн. Так, ЖК «Садовые кварталы», который находится в этом районе, по словам Ольги Денисовой, сегодня по продажам занимает около четверти рынка элитного жилья.

Элитный жилой комплекс «Садовые кварталы»

В конце нулевых девелоперы активизировались в Замоскворечье, вспоминают игроки рынка недвижимости. Сейчас здесь, к примеру, реализуются такие проекты, как комплекс элитных особняков «Полянка/44» и элитный квартал I’M.

Элитный квартал I’M

Экспансия элитного рынка жилья со временем достигла Пресненского (включая деловой центр «Москва-Сити»), Басманного, Красносельского, Мещанского районов. Таким образом, границы расширились до Третьего транспортного кольца. Многие премиальные проекты реализовывались в рамках редевелопмента бывших промзон, как отмечают риелторы.

Впрочем, в новых элитных районах уже были проекты, которые Алексей Сидоров из Point Estate причисляет к первым ласточкам рынка luxury: ЖК «Агаларов Хаус» на ул. Климашкина на Красной Пресне, дом на Вересаева, 6, в районе Кутузовского проспекта, ЖК «Красная башня» на Большой Татарской в Замоскворечье, дома на улицах Маленковской, Б. Остроумовской, Короленко в Сокольниках, а также в Несвижском и Оболенском переулках в Хамовниках. Однако, по мнению риелторов, статус элитных эти районы приобрели позднее, когда в них появилось достаточное количество высококлассных проектов.

Со временем, по словам директора департамента консалтинга компании Blackwood Александра Шибаева, внутри Москвы значительно выросла поляризация элитных районов по престижности, при этом центральные районы города стали более однородными с точки зрения социально-экономического состава населения. «Так, на мой взгляд, сейчас снизилась престижность восточных и северо-восточных районов ЦАО, например Таганского, Мещанского, Красносельского. На территории последнего с 2010 года отсутствуют первичные продажи жилой элитной недвижимости», — говорит Александр Шибаев.

Цены и тенденции

В качестве одной их характерных тенденций современного столичного рынка элитного жилья в сравнении с прошлыми периодами Екатерина Тейн из Группы ПСН отмечает изменение географии спроса. «Заметно увеличился приток покупателей из регионов. В основном это предприниматели, которые перебираются в Москву с целью укрупнения своего бизнеса и покупают квартиры для собственного проживания», — рассуждает топ-менеджер девелоперской компании.

Динамика максимальных цен на первичном рынке элитных новостроек Москвы по районам ЦАО, $/кв.м

Район2007 г.
(курс $1=25 руб.)
2016 г.
(курс $1=65 руб.)
Разница
Арбат
37 000
33 700
-8,9%
Басманный
25 000
10 200
-59,2%
Замоскворечье
42 700
13 600
-68,1%
Мещанский
30 000
18 400
-38,7%
Пресненский
36 000
36 000
0,0%
Таганский
25 500
27 000
5,9%
Тверской
40 000
29 000
-27,5%
Хамовники
48 000
35 000
-27,1%
Якиманка
41 000
18 000
-56,1%
ЦАО
48 000
36 000
-25,0%

Изменения коснулись и потребительских характеристик элитных квартир и апартаментов. «Сейчас для покупателей на первый план выходят функциональность площадей, продуманность, высокий уровень социальной инфраструктуры, наличие просторной охраняемой придомовой территории. Пять-десять лет назад основным параметром при покупке было местоположение объекта», — считает Александр Шибаев. Популярность, по его словам, приобрели квартиры с готовой отделкой, хотя еще десять лет назад жилье покупалось в основном без нее.

Спрос стал более рациональным. «Раньше квартиры площадью 50–60 кв. м были редкостью на рынке элитного жилья, а сейчас в столице распространен формат небольших квартир „для пиджака“, площадь которых начинается от 30 кв. м», — рассказывает Александр Шибаев. По его мнению, важнейшую роль в изменении продукта на элитном рынке сыграла смена портрета покупателя. «Если десять лет назад большинство на рынке составляли инвесторы, для которых основным фактором была высокая доходность и потенциал роста цены на недвижимость, то сейчас все больше элитного жилья приобретается для себя. Поэтому у покупателя изменились и приоритеты при выборе квартиры», — делится мнением риелтор.

Что касается изменения цен на элитном рынке московского жилья за весь период его существования, то сравнивать их можно только номинально в долларовом эквиваленте (см. «Динамика цен квадратного метра элитной недвижимости Москвы за последние 24 года»). «Если переводить цены на курс рубля, то показатели будут нерелевантными. Нужно понимать, что за это время Россия пережила минимум три экономических кризиса, одну деноминацию плюс постоянные инфляционные скачки. Миллион рублей тогда и миллион рублей сейчас (даже если мы „деноминируем“ цены 1992–1998 годов) — это очень разные суммы», — уточняет Ольга Денисова. При этом она напоминает, что почти все застройщики «элитки» сейчас номинируют цены в рублях и в целом с 2014 года порог входа в элитный сегмент в валюте сократился в два раза.

Динамика цен квадратного метра элитной недвижимости москвы за последние 24 года.
Источник: Point Estate

Хроника элитного рынка

1994–1998 годы — период появления и бурного роста элитного рынка. В кризис 1998 года его развитие приостановилось. Правда, стагнация продлилась недолго, около девяти месяцев, и уже в середине 1999-го рост продолжился. Минимальная цена за элитный квадратный метр в 1997 году составляла около $1,8 тыс., максимальная — $5 тыс. Например, в «Опера Хаус» Галины Вишневской квадратный метр с отделкой стоил $3,5 тыс., без отделки — $2,8 тыс.

Следующая остановка рынка произошла в 2005 году. Причиной послужило принятие Закона о долевом строительстве (ФЗ-214). Застройщики оказались не готовы быстро перейти на новый формат продаж, и многим пришлось их заморозить. Те, кто остался, повысили цены. В итоге элитная недвижимость в столице подорожала в 2–2,5 раза. Кроме того, росту цен способствовал и общий экономический подъем в стране. Так, например, если первая квартира в доме в Молочном пер., 1, была продана в 2004 году по цене $3,5 тыс. за 1 кв. м, то в следующие пять лет эта цифра увеличилась в пять раз! Даже сейчас в этом доме сложно найти квартиру дешевле чем за $30 тыс. за 1 кв. м. Таким образом, основной рост рынка пришелся на 2004–2008 годы — тогда стоимость элитной недвижимости увеличивалась несколько раз, а предложение едва успевало за спросом.

В следующий кризис, в конце нулевых годов, рынок упал на 35–40%. Но довольно быстро восстановился — в конце 2009 года отмечался рост, который продолжился до известных событий 2014 года. В тот момент цены практически достигли показателей докризисного 2008-го.

2015 год стал самым сложным, но сейчас рынок уже находится в посткризисной, новой реальности, в которой рублевые цены остались практически на уровне 2014 года, а их долларовый эквивалент из-за изменения курса валют снизился почти в два раза. К этой реальности постепенно адаптируются и девелоперы, и риелторы, и покупатели.

«The Mostman» — продажа элитной недвижимости в Москве

Метраж: 52 — 151 кв. м.

ЦАО, ул. Б. Андроньевская, 7/14

От 370 000 руб./кв. м.

The Mostman — это новый клубный дом премиум-класса, являющийся воплощением английской респектабельности и высокого уровня престижа. Комплекс рассчитан всего на 48 квартир свободной планировки, что позволяет будущим жильцам воплотить любые дизайнерские идеи. Дом возводится в соответствии с передовыми строительными технологиями и с использованием высококлассных материалов. Отделка здания выполняется из мрамора, гранита, дерева и металла. В проекте предусмотрены французские балконы, витражи и окна с декоративными ограждениями. Территория комплекса полностью закрыта и круглосуточно охраняется, а во дворе разбит сад.

«Меркурий Тауэр» — продажа элитной недвижимости в Москве

Метраж: от 80 до 540 кв. м.

Москва, 1-й Красногвардейский проезд, дом 151 кв. м. от 400 000

Золотой небоскреб «Меркурий Тауэр» – самый яркий проект Москва-Сити. Здесь расположены апартаменты с лучшими панорамными видами на Москву, а также одна из лучших event-площадок столицы.Развитая инфраструктура обеспечивает формат полноценного «вертикального города», где есть все необходимое для жизни.Премиальный комфорт и безопасность обеспечивают:

  • круглосуточная консьерж-служба и швейцар
  • инженерные системы от ведущих мировых и европейских производителей
  • многоуровневая система пожарной защиты
  • многоуровневая система безопасности — 900 камер видеонаблюдения с возможностью распознавания лиц, контроль доступа
  • система «интеллектуального здания» (BMS), объединяющая смарт-систему вентиляции и кондиционирования, водо- и электрообеспечения.

«Большая Дмитровка» — продажа элитной недвижимости в Москве

Метраж: от 83 кв. м.

ул. Большая Дмитровка, д. 9

От 83 600 000

Карта элитных объектов в Москве недавно пополнилась новым адресом: на улице Большая Дмитровка в рамках реконструкции знаменитого доходного дома Михайлова возводится квартал особняков класса de luxe. Роскошный проект, изюминкой которого станет восстановленный шедевр известного архитектора Адольфа Эрихсона, состоит из трех особняков.

Особняк «История» — это реконструируемый дом Михайлова. Девелопер проекта, АО «Ингеоцентр», бережно восстанавливает исторический фасад здания, сохраняет ковку межлестничных ограждений, великолепную лепнину и метлахскую плитку. Авторы проекта — архитектурное бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» — продумали все внутренние архитектурно-дизайнерские решения общественных зон таким образом, чтобы новые элементы являлись фоном для сохранившихся исторических деталей некогда богатого убранства дома. На верхних этажах здания располагаются четыре пентхауса с террасами. Два пентхауса имеют уникальное решение: отдельно стоящий флигель с потолками высотой в 4,5 метра, связанный с основным помещением как теплым переходом, так и общей террасой.

У особняка «Порода» с фасадом из темного камня переменная этажность, от 5 до 6 этажей. Здесь расположатся фитнес-центр, доступный только жителям квартала, и детский развивающий центр. У особняка «Порода» интересное решение придомовой территории: здесь появится мини-парк с прудом, а торцевые стены соседних домов для создания единого архитектурно-стилистического ансамбля будут отделаны аналогичным темным камнем. На стенах соседних домов появятся фальшокна, в которых вечерами будет отражаться свет окон «Породы». Также высаживается натуральный плющ, благодаря которому полностью воплощается концепция старинного европейского зеленого дворика.

Особняк «Свет» отделан светлым камнем. Напротив него располагается уникальное здание в классическом стиле, построенное в конце позапрошлого века. Легкие и изящные карнизы этого дома нашли отражение и во внешнем облике особняка «Свет». Придомовая территория возле особняка «Свет» решена в строгом стиле, с дизайнерской подсветкой. В ходе реализации проекта «Большая Дмитровка, IX» на террасе мехового холодильника будет разбит маленький сад, и, таким образом, у владельцев пентхаусов в особняке «Свет» будет прекрасный вид на рукотворный зеленый уголок напротив.

Оригинальное и изящное решение объединяет особняки «Порода» и «Свет»: галерея из наклонных зеркальных поверхностей, в которых отражается историческое здание. Таким образом, московский модерн Адольфа Эрихсона создает атмосферу экспрессии и изысканности во всём квартале «Большая Дмитровка, IX».

Восхитительная яркая архитектура, уникальная инженерия, совершенство конструктивных и планировочных решений — вот что такое квартал de luxe «Большая Дмитровка, IX».

«Клубный дом на сретенке» — продажа элитной недвижимости в Москве

Метраж: 48,8 — 118,4 кв. м

пер. Даев, 19


«Клубный дом на Сретенке» — новый комплекс апартаментов в историческом центре Москвы. Расположенный в центре никогда не смолкающего города, этот дом надежно укрыт от шума и суеты центральных улиц. Панорамное остекление здания позволит наслаждаться видом уютных переулков и старомосковских двориков. Полную безопасность жильцам гарантирует система контроля доступа, камеры видеонаблюдения и круглосуточная охрана. Также проектом предусмотрена собственная подземная двухуровневая парковка на 91 машиноместо. Попасть в жилую зону можно прямо из паркинга на одном из 4 бесшумных лифтов.

«Savills» — продажа элитной недвижимости в Москве

Метраж: 186.1 кв.м.

Б. Афанасьевский пер., 28

От 4 500 000 $

Квартира от ведущего итальянского архитектора Джеймса Каваньяри

Утонченность, изящество, функциональность, стиль и качество — пожалуй, эти слова лучше всего описывают достоинства этой квартиры. Дизайн выполнен ведущим итальянским архитектором Джеймсом Каваньяри, в отделке использованы самые изысканные и дорогие линейки материалов Promemoria и Porta Romana. Полностью меблированная и декорированная, с окнами на три стороны и невероятно функциональной планировкой. Расположение квартиры на 6-ом этаже и конфигурация дома обеспечивают великолепную освещенность.